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市场不买账了

  香港最快最新开奖结果。昨天央行和外管局联合发布的政策,要求各地“因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,益生菌,胶原蛋白,燕窝,厦门尚之康品生物科技有限公司,更好满足购房者合理住房需求,促进当地房地产市场平稳健康发展”。

  这时候强调这个,意图非常明显:就是直接要求有需要的城市,降低买房首付、降低房贷利率。没什么说的。

  有一种可能,就是房贷利率回到2008年底的情况,基准利率不下调,但是要求各商业银行直接打折。在买房首付上,各地也“便宜操作”,大搞低首付。

  各地实际上已经在这么做了,在上周一季度金融数据统计新闻发布会上披露的信息,3月以来,全国已经有100多个城市的银行自主下调了房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。也有一些城市,开始下调了本城房贷首付比例。

  各地陆陆续续的调控管制也在宽松,根据统计,进入4月,出台楼市放松政策的城市数量已超过80个,其中包括南京、苏州等强二线城市,限购、限售等措施继续放松。

  这是眼下的事实,背后的原因我们都清楚,经济稳增长的难度加大,一季度的数据很不好看。

  宏观走势方面很多券商都分析的比较专业了,我们也不去重复了。所谓“屋漏偏逢连阴雨”,说的就是我们这个一季度。本来就需要提振刺激的经济,再被疫情这么一搞,大家的信心就更委顿了。这时候,似乎就更需要房地产了。

  单看房地产,一季度是史上最差的一季度。全国房地产开发投资27765亿元,同比增长0.7%。商品房销售面积、销售额双双录得最大降幅,分别同比下降13.8%、22.7%,降幅比前两月扩大5.2和3.4个百分点。东部、东北销售额累计分别下跌了27.7%和33.9%,降幅远高于中部和西部。

  本已集体躺平的房企资金状况进一步恶化,一季度,房企到位资金3.8万亿元,同比下降19.6%,降幅比前两月扩大1.9个百分点。其中,定金及预售款、个人按揭贷款的降幅分别达到31.0%和18.8%。回不了款,躺平只会更多、更快。

  房地产的问题是经济的一个部分,当然也受到疫情的冲击,很多人无法出行买房。但同时,我认为,更重要、更重要的一点是:说明政策的宽松没有起到有效的提振市场的作用。

  这个政策宽松已经持续了一段时间,但是从全国范围来看,房地产的各项数据反而出现了更大力度的滑坡。

  从市场信心来看,明显是比之前更加的悲观。比如一例,昨天东莞市公共资源交易中心发布信息,原定于4月19日-20日集中出让的东莞首批8宗宅地,其中6宗因故终止出让,终止原因是无人报名。

  这个也强化了我的一个担忧,就是从央行这份新政策,以及前几日的降准消息,我一个很大的担忧是:市场已经不买账了,对于任何“利好消息”都不做正面回应。

  比如这次央行关于下调首付以及利率的指令,搁到去年底,哪怕是1个半月前。我都敢说,房产股票至少要来个集体大涨。但是这次没有。

  再比如,上次的降准也是一样,资本市场也是波平如镜,不怎么反应,像这事儿没发生一样。

  这才是今天市场最大的问题。说明了市场信心极其低落,甚至已经没了,这样的低落在我所经历的房地产周期里,并不多见。

  但我并不是说,我现在转头去呼吁,去建议当局加大政策力度,以更加大无畏的精神重启夜壶,使出吃奶的力气来刺激它,像2008一样。

  我不是这个意思,我们无力去预测政策,也不能扭转局势。今时今日,我反而更想问的问题是:我们有没有必要走到今天这一步?

  回到去年,我们严打互联网、教培、房地产时,举国上下一片欢呼雀跃。以为打掉了教培,自己的孩子以后就可以无忧无虑的上大学了;以为打掉了房地产,举国上下的穷人就可以大庇天下寒士俱欢颜了;以为打掉了互联网,举国上下的程序猿们都可以不用再忍受万恶资本家的“996”了……

  结果大家都看到了,很快。我不是今天才反对这种可怕的“集体狂欢”,我只是阻止不了罢了,但一件事的是非对错,想必稍微用功读点书,平常带点怀疑主义,就不至于不懂的。如果你们往回翻我去年的文章,就明白我所表达的意思。

  早知今日还要屡次三番的拍马来“救市”,何必当初雷霆万钧的大力去爆锤呢?当时慢点锤、轻点锤,是不是就一定不可以实现一个比较好的结果?想当时,有多少不过脑子的文章吹嘘这样干得好哇,张口闭口就是“我们在下一盘大棋”,动辄赚取了超过10w+的大流量。现在我真是想看看,他们要怎么圆,才能把自己圆得继续心旷神怡。

  坦白讲,我不希望我后台的读者是上述说的那样一群人。米塞斯说,人类的行为,都基于一个先验的假设:都是为了让他的处境变得更好。这个假设是先验的,不需要证明的。我很坚定的认为,只要人们在共同的规则下,通过同样约束的市场竞争,让自己的生活变得更好,他就应该收获尊重,而不是仇视。也正因此,市场才会激励其他的后来者奋发图强,前赴后继,让社会变得越来越好。如果一个社会开始变成渴望通过把别人的生活毁掉来获得所谓的“公平”,那一定是莫大的悲哀,也会酿成可怕的灾难。

  我认为完全没有必要自己把自己弄到这一步,有100个理由和手段,我们可以避免今天这样的情形。但事实上,它就是这么神奇的发生了。

  同样,对于那些现在非常悲观的童鞋,我反倒一点都不慌了。现在这时候,还慌什么呢?大棋盘是如此的明显,不需要慌。为什么要悲观?也不需要悲观,悲观会让我们错失很多机会。都是这样的牌局了,下一步的政策有多么的明显,不用任何人教你了吧。

  因为显然,没有更大的政策逆向对冲,二季度的经济只会更差。市场信心悲观这些暂且不说,就光是疫情防控,二季度都可以难得要死。到昨天为止,有20多个省市出现了本土确诊。这个月以来,像西安、成都、广州、合肥等等,又都开始实行了部分或全部的封控。那结果不简单了,任你本事再大,钱再多,把你关起来,你能买房子买车?你能上生产线?……

  我们不用去预测这些东西,比如何时会降息,何时会降首付,深圳何时会上调乃至取消(?)住房参考价……预测不到的,我们知道政策会越来越宽,就够了。这是一个非常确定的预期,只是这个政策宽松的力度能不能对冲市场下行的程度,难讲。

  至于说大家现在买房子或者其它决策,我认为像去年你面对那些大锤的时候,做好你的“压力测试”,才是一个更好的思考方法。

  比如像北上广深这样的超大城市,什么才是好的“压力测试”?很简单,具体来说,现在大家都知道是明牌了,买不起的人希望价格继续跌,有希望买得起的人担心价格会反涨。那这个时候,我认为第一步,你要找出制约你所在大城市的房价“捆仙绳”。这些超大城市,需求是没问题的,就是现在大家担心收入没了接盘侠会不会也没了,要我说,不要过于悲观,要相信北上广深的需求是足够庞大的。

  那个“捆仙绳”是什么,最核心的找到就可以了,就是两个——限购、限贷,如果是深圳,再加上一个——住房参考价(这个和限贷是一回事),就这三个。“限售”不是事儿,因为买房本身就是个长期的可以超越限售期的事情。“限价”更不是个事儿,对买房人来讲,限价限得越狠当然越好了——尽管最终会生产出来一堆次品楼盘。

  所以,你考虑一下,当这些城市的限购、限贷、住房参考价,慢慢的开始出现松动甚至大松动,你的压力测试才真正的要来了。比如说,深圳肯定不会取消限购的,但是它可以放松单身家庭的购房指标,这样就可以释放出不少名额了。

  我的意思是,这些超大城市想要释放需求,工具箱其实是比我们想象的大的,持续调控了20年,那个工具箱里满是武器。真的到了疯狂刺激需求的地步,不是没有手段。

  这一点,我是不跟他赌的。作为一个普通的买房人,我觉得你也没有必要跟他赌。就是买一套房子改善生活而已,不用想得太多了。

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